Plus-value bien anticipée
- Calcul de base : le prix d’achat corrigé intègre frais, travaux et réintégration des amortissements pour définir la base imposable avant la cession.
- Impact fiscal : abattements selon durée, IR à 19% et prélèvements sociaux modifient le net à payer et simulations préalables recommandées.
- Préparation et justificatifs : conserver factures, tableaux d’amortissement et actes notariés facilite grandement la déclaration et sécurise le dossier.
Le bruit d’une ville qui change de visage accompagne souvent la revente immobilière. Vous sentez le parquet qui grince et vous calculez déjà la facture finale. Ce calcul devient délicat quand la location meublée amortit les murs. Il faut démêler ce qui sert la fiscalité et ce qui reste comptable. La lecture suivante pose méthodes chiffres et conseils précis pour préparer la vente.
Le calcul de la plus-value en LMNP après réintégration des amortissements
Le point de départ reste le prix d’acquisition corrigé. Vous ajoutez frais d’achat travaux et amortissements réintégrés. Votre ressource se consulte ici https://immobilier-quint-fonsegrives.fr . Ce lien aide à retrouver références et textes officiels.
La méthode détaillée pour calculer la plus-value brute et nette en LMNP avec toutes les variables
Le calcul commence par définir le prix d’achat majoré des frais. Vous ajoutez le coût des travaux déductibles et les frais notariés. Ce total sert de base pour comparer au prix de vente net. Il faut aussi réintégrer les amortissements pratiqués en comptabilité.
Le calcul suit toujours trois étapes. Vous calculez ensuite la plus-value brute par différence simple entre prix de vente et base ajustée. Ce résultat subit ensuite les abattements selon la durée de détention pour l’IR et pour les prélèvements sociaux. Il faut appliquer le taux de 19% pour l’IR et ajouter les prélèvements sociaux applicables.
Le tableau d’amortissement précise les montants. Vous tenez compte des amortissements utilisés et des amortissements non pratiqués qui peuvent modifier la base. Ce traitement impose de justifier chaque ligne comptable auprès du notaire et du service des impôts. Il faut conserver factures et tableaux d’amortissement pour la déclaration.
La prise en compte des amortissements et leur réintégration selon la réforme 2025 et 2026
Le texte officiel rappelle la nécessité de documenter les amortissements. Vous prenez en compte que certains amortissements seront réintégrés partiellement. La réintégration affecte la base imposable. Il faut citer le BOFiP et les circulaires 2025 pour étayer le dossier.
Une ressource utile : Intérêt prêt immobilier impôt : le cas des investisseurs locatifs ?dy>
| Élément | Traitement avant 2025 | Traitement après réforme 2025 | Référence |
|---|---|---|---|
| Amortissements comptables | Réduisent le résultat imposable pendant la détention | Réintégrés partiellement ou totalement dans la base de plus-value | BOFiP et textes 2025 |
| Amortissements non pratiqués | Peuvent différer l’imposition | Peuvent être neutralisés par réintégration lors de la cession | Circulaires et doctrine fiscale |
| Exceptions (EHPAD, tourisme) | Régimes spécifiques selon contrats | Maintien ou atténuation de la réintégration selon cas | Textes réglementaires et jurisprudence |
La transition vers les cas pratiques passe par des exemples chiffrés pour mesurer l’impact. Vous verrez comment la réintégration peut faire basculer un gain apparent en imposition significative.
Le calcul pratique et les optimisations à envisager avant la revente du bien LMNP
Le point essentiel reste d’anticiper la base imposable et d’archiver la comptabilité. Vous simulez plusieurs scénarios selon durée de détention et niveau d’amortissement. Ce travail révèle les leviers possibles avant la vente comme réaliser travaux ou céder via une structure. Il faut rappeler l’intérêt d’un rendez-vous avec un expert comptable ou un notaire pour arbitrer.
La présentation de trois exemples chiffrés pour court moyen et long terme avec résultats nets
Le cas court terme illustre une détention de 5 ans où les amortissements sont limités. Vous observez un effet de réintégration important quand la plus-value apparente reste modeste. La plus-value imposable exclut les abattements. Il faut simuler IR 19% et prélèvements sociaux pour évaluer le net.
| Cas | Prix achat | Amortissements cumulés | Prix vente | Plus-value imposable | Impôt estimé |
|---|---|---|---|---|---|
| Court terme (5 ans) | 150 000 € | 20 000 € | 180 000 € | 30 000 € + réintégration amortissements | Simuler IR 19% + prélèvements sociaux |
| Moyen terme (12 ans) | 150 000 € | 50 000 € | 200 000 € | 50 000 € + réintégration amortissements | Abattements progressifs applicables |
| Long terme (24 ans) | 150 000 € | 100 000 € | 220 000 € | 70 000 € mais abattement total possible pour IR | Prélèvements sociaux peuvent subsister selon règles |
La checklist administrative et fiscale à fournir pour la déclaration et l’optimisation de la vente
Le dossier doit contenir tous les justificatifs de coûts et d’amortissement. Vous préparez facture de travaux tableau d’amortissement contrats de location et actes notariés. Ce tri accélère la déclaration et réduit les zones d’incertitude lors du contrôle. Il faut prévoir une copie des échanges avec le conseil fiscal.
- Les actes d’achat et frais notariés
- Les factures de travaux et interventions
- La comptabilité LMNP complète et le tableau d’amortissement
- Les attestations de gestion ou contrats EHPAD tourisme
- Les correspondances avec expert comptable et notaire
Le dernier conseil est de simuler plusieurs hypothèses avant d’engager la vente. Vous choisissez ensuite la stratégie qui préserve le mieux le rendement net. La discussion avec un conseiller fiscal apporte souvent une optimisation ciblée et défendable.
